شراء شقة في دبي بالتقسيط: كيف تعمل خطط الدفع من المطوّر وما الذي يجب فحصه قبل التوقيع

إبراهيم إغبارية، مؤسس GATE2GULF

باختصار: معظم الشقق التي تُباع بالتقسيط في دبي هي شقق قيد الإنشاء (على الخارطة)، ويكون التقسيط مباشرةً مع المطوّر حسب جدول دفعات في العقد. القانون في دبي يُلزم المطوّر بإيداع دفعات المشترين في حساب ضمان (Escrow) خاص بالمشروع لا يُصرف إلا على بنائه، ويُلزم بتسجيل العقد في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الأراضي والأملاك. رسوم التسجيل 4% من قيمة البيع (2% على البائع و2% على المشتري حسب صفحة الخدمة الرسمية). وإذا تأخرتم عن دفع قسط، يحدد القانون ما يحق للمطوّر فعله حسب نسبة إنجاز المشروع. قبل أي توقيع: افحصوا المشروع والمطوّر وحساب الضمان في التطبيق الرسمي، واقرأوا جدول الدفعات بندًا بندًا.

أرسلوا لنا على واتساب حاسبة تكاليف شراء عقار في دبي

كيف تعمل خطة الدفع من المطوّر؟

خطة الدفع (Payment Plan) هي جدول في عقد البيع يحدد كم تدفعون ومتى. لا توجد خطة واحدة موحّدة، وكل مطوّر وكل مشروع يحدد خطته. الأشكال الشائعة:

دفعة عند التعاقد: تُدفع عند الحجز وتوقيع العقد.
أقساط خلال البناء: إما في تواريخ محددة (كل عدة أشهر)، أو مربوطة بنسب إنجاز البناء.
دفعة عند التسليم: الجزء المتبقي يُدفع عند استلام المفتاح، ويمكن تمويله بقرض بنكي إذا كنتم مؤهلين.
أقساط بعد التسليم: بعض الخطط تترك جزءًا من الثمن ليُدفع على أقساط بعد استلام الشقة.

مثال افتراضي للتوضيح فقط (ليس عرضًا حقيقيًا ولا خطة مشروع معيّن): شقة بسعر 1,000,000 درهم.

المرحلة	النسبة في المثال	المبلغ (درهم)
عند التعاقد	20%	200,000
خلال البناء	40%	400,000
عند التسليم	40%	400,000
رسوم تسجيل دائرة الأراضي (4%: حسب صفحة الخدمة 2% على البائع و2% على المشتري – افحصوا العقد)	4%	40,000

لحساب التكلفة الكاملة للشراء، بما فيها الرسوم الأخرى، استعملوا حاسبة تكاليف شراء عقار في دبي.

التقسيط من المطوّر أم تمويل بنكي؟

التقسيط من المطوّر اتفاق مباشر في عقد البيع، ومرتبط بمشروع لم يكتمل بعد. أما التمويل البنكي فيخضع لسقوف حددها مصرف الإمارات المركزي:

الحالة	الحد الأقصى للتمويل من قيمة العقار (حسب المصرف المركزي)
عقار يُشترى على الخارطة (قيد الإنشاء)	50%، مهما كان الغرض أو القيمة أو فئة المشتري
غير المواطنين – مسكن أول، قيمة أقل من 5 ملايين درهم	80%
غير المواطنين – مسكن أول، قيمة أكثر من 5 ملايين درهم	70%
غير المواطنين – مسكن ثانٍ أو عقار استثماري	60%

أقصى مدة للقرض العقاري حسب الأنظمة نفسها هي 25 سنة. هذه سقوف عليا، وكل بنك يقرر بحسب سياسته ووضعكم إن كان سيمنح التمويل، خصوصًا لمن لا يقيمون في الإمارات.

“بدون دفعة أولى”: ماذا تعني فعلًا؟

قد تصادفون إعلانات عن شقق في دبي بالتقسيط “بدون دفعة أولى”. قبل أن تتحمسوا، اسألوا:

هل هناك مبالغ تُدفع عند التوقيع رغم ذلك؟ رسوم تسجيل العقد لدى دائرة الأراضي (4% من قيمة البيع) موجودة في كل بيع على الخارطة. افحصوا في العقد من يتحمّلها ومتى تُدفع.
أين ذهب المبلغ؟ إذا لم تكن هناك دفعة عند التعاقد، فغالبًا تكون الأقساط اللاحقة أكبر أو أقرب. اطلبوا جدول الدفعات كاملًا بالتواريخ والمبالغ.
هل السعر هو نفسه؟ قارنوا سعر المتر في الخطة مع وحدات مشابهة.

أين تذهب أموالكم؟ حساب الضمان (Escrow)

حسب القانون رقم (8) لسنة 2007 بشأن حسابات ضمان التطوير العقاري في إمارة دبي:

كل مطوّر يريد البيع على الخارطة يجب أن يقدّم طلبًا لفتح حساب ضمان للمشروع، والدفعات التي يدفعها المشترون تودَع في هذا الحساب.
حساب الضمان يُفتح باسم المشروع ويُخصَّص حصريًا لبناء ذلك المشروع، ولا يجوز الحجز على الأموال المودعة فيه لصالح دائني المطوّر.
إذا كان للمطوّر أكثر من مشروع، يجب أن يكون لكل مشروع حساب ضمان منفصل.
إذا لم يكتمل المشروع، يتولى أمين حساب الضمان التأكد من استكمال المشروع أو إعادة الدفعات إلى المودعين.
لا يجوز للمطوّر الإعلان عن بيع وحدات على الخارطة أو المشاركة في معارض للترويج لها إلا بإذن كتابي من دائرة الأراضي والأملاك.

النتيجة العملية: ادفعوا فقط إلى رقم حساب الضمان الخاص بالمشروع، وتأكدوا من الرقم في التطبيق الرسمي قبل التحويل.

تسجيل العقد في السجل العقاري المبدئي (عقود – Oqood)

عقد البيع على الخارطة يُسجَّل لدى دائرة الأراضي والأملاك في السجل المبدئي. الخدمة الرسمية تتيح للمطوّر تسجيل الوحدات المبيعة على الخارطة عبر بوابة المطوّرين “عقود” (Oqood).

البند	التفاصيل حسب صفحة الخدمة الرسمية
مهلة التسجيل	خلال 90 يومًا من تاريخ توقيع العقد
رسوم على البائع	2% من قيمة البيع
رسوم على المشتري	2% من قيمة البيع
رسوم إضافية	10 دراهم رسوم المعرفة + 10 دراهم رسوم الابتكار
مستندات المشتري الفرد	نسخة من عقد البيع والشراء، وجواز سفر ساري المفعول لغير المقيمين ونسخة من الهوية الإماراتية سارية المفعول

حسب دليل “اعرف حقوقك” الصادر عن دائرة الأراضي والأملاك، التصرفات في الوحدات على الخارطة التي لا تُسجَّل في السجل العقاري المبدئي تُعتبر باطلة. لذلك اطلبوا إثبات تسجيل عقدكم.

ماذا يحدث إذا تأخرتم عن دفع قسط؟

حسب القانون رقم (9) لسنة 2009 المعدِّل لقانون السجل العقاري المبدئي: إذا أخلّ المشتري بالعقد، يُبلغ المطوّر دائرة الأراضي، وتمنح الدائرة المشتري مهلة 30 يومًا للوفاء بالتزاماته. إذا انتهت المهلة دون وفاء:

نسبة إنجاز المشروع	ما يحق للمطوّر
80% أو أكثر	الاحتفاظ بكل المبالغ المدفوعة ومطالبة المشتري بباقي قيمة العقد، وإلا طلب بيع الوحدة بالمزاد العلني
60% أو أكثر	فسخ العقد والاحتفاظ بحد أقصى 40% من قيمة الوحدة في العقد
بدأ البناء ولم يصل إلى 60%	فسخ العقد والاحتفاظ بحد أقصى 25% من قيمة الوحدة في العقد
لم يبدأ البناء لأسباب خارجة عن إرادة المطوّر ودون إهمال منه	فسخ العقد والاحتفاظ بحد أقصى 30% من المبالغ التي دفعها المشتري

في حالة الإنجاز بنسبة 60% أو أكثر، وحالة بدء البناء دون 60%، على المطوّر إعادة المبالغ المستحقة للمشتري خلال سنة من تاريخ الفسخ، أو خلال 60 يومًا من بيع الوحدة، أيهما أقرب. المعنى ببساطة: خطة التقسيط التزام قانوني، فاختاروا جدولًا تقدرون عليه حتى لو تغيّرت ظروفكم.

قائمة الفحص قبل التوقيع

دليل “اعرف حقوقك” من دائرة الأراضي والأملاك ينصح بفحص هذه النقاط قبل توقيع عقد على الخارطة:

هل المشروع مسجّل لدى مؤسسة التنظيم العقاري (RERA)؟
هل للمشروع حساب ضمان؟ ما رقمه واسم البنك أمين الحساب؟
ما نسبة إنجاز المشروع وما تاريخ الإنجاز المتوقع؟
هل المطوّر مسجّل لدى RERA؟ وهل يملك الأرض أو لديه اتفاقية تطوير مع مالكها؟
هل لدى المطوّر التصاريح والموافقات اللازمة لبيع وحدات هذا المشروع على الخارطة؟

كثير من هذه المعلومات متاح في تطبيق Dubai REST الرسمي: نسبة الإنجاز، صور المشروع الفعلية، رقم حساب الضمان، والدفعات المستحقة. ونضيف من تجربتنا:

اقرأوا جدول الدفعات: المبالغ، التواريخ، وهل الأقساط مربوطة بالتاريخ أم بالإنجاز.
اسألوا عن تاريخ التسليم وما يقوله العقد في حال التأخير.
اسألوا عن شروط بيع الوحدة أو التنازل عنها قبل التسليم إن احتجتم لذلك.
احسبوا التكلفة الكاملة، لا السعر فقط.
تعاملوا فقط مع وسطاء مسجّلين لدى RERA، كما يوصي دليل دائرة الأراضي.

كيف نساعدكم في GATE2GULF

GATE2GULF شركة عقارات مرخّصة في دبي (ORN 34218) بمكتب في Business Bay، بإدارة إبراهيم إغبارية. نتكلم معكم بالعربية من أول سؤال، ونفحص معكم الصفقة مجانًا قبل التوقيع: جدول الدفعات، حساب الضمان، التسجيل، والتكلفة الكاملة. بدون وعود بعائد، والأرقام أولًا. بوابتك الآمنة لعقارات دبي – بلغتك، من أول مكالمة حتى المفتاح وما بعده.

تصفّحوا العقارات المتاحة لدينا أو تعرّفوا على المؤسس.

أرسلوا لنا على واتساب

أسئلة شائعة

هل يمكن شراء شقة في دبي بالتقسيط وأنا لا أقيم في الإمارات؟

نعم. صفحة خدمة تسجيل البيع المبدئي في دائرة الأراضي تذكر جواز سفر ساري المفعول لغير المقيمين ضمن مستندات المشتري الفرد، إلى جانب نسخة من العقد. التمويل البنكي مسألة أخرى ويقرره كل بنك.

كم رسوم التسجيل في شراء شقة على الخارطة؟

حسب صفحة الخدمة في دائرة الأراضي والأملاك: 2% من قيمة البيع على البائع و2% على المشتري، إضافة إلى 10 دراهم رسوم المعرفة و10 دراهم رسوم الابتكار. افحصوا في العقد من يتحمّل الرسوم فعليًا.

هل أموالي محمية إذا تعثّر المشروع؟

القانون يلزم بإيداع دفعات المشترين في حساب ضمان مخصّص لبناء المشروع فقط، وإذا لم يكتمل المشروع يتولى أمين الحساب التأكد من استكماله أو إعادة الدفعات. الحماية تعمل حين تدفعون إلى حساب الضمان الصحيح، لذا افحصوا رقمه.

هل أستطيع أخذ قرض بنكي لشقة قيد الإنشاء؟

حسب أنظمة مصرف الإمارات المركزي، الحد الأقصى للتمويل لعقار يُشترى على الخارطة هو 50% من قيمته. الموافقة نفسها يقررها البنك.

هل شراء شقة بالتقسيط في دبي مربح؟

لا نعد بعائد. الربح يتعلق بالسعر، بالمنطقة، بالتكاليف الكاملة، وبالسوق عند التسليم. ما نستطيع فعله هو أن نضع أمامكم الأرقام كاملة قبل أن تقرروا.