כמה עולה לקנות דירה בדובאי? המדריך המלא לעלויות 2026
בקצרה: מעבר למחיר הדירה, תקציבו בדרך כלל עוד 4% עד 7%. רוב הסכום הוא דמי הרישום של מחלקת המקרקעין של דובאי (DLD): 4% ממחיר העסקה. בדירה מוכנה במיליון דירהם, העלויות מגיעות לכ-44,780 דירהם בלי סוכן, ולכ-65,780 דירהם דרך סוכן נדל״ן. למטה תמצאו את כל העלויות, שתי דוגמאות מחושבות ומחשבון.
כמה עולה דירה בדובאי היום?
המחיר תלוי באזור, בגודל הדירה ובשאלה אם היא מוכנה או עדיין בבנייה. לפי ניתוח של Arabian Business לנתוני DLD, באוקטובר 2026 נמכרו בדובאי 2,988 דירות מוכנות בשווי כולל של 5.28 מיליארד דירהם. לפי החישוב שלנו, זה כ-1.77 מיליון דירהם בממוצע לעסקה. באזורים עם הכי הרבה עסקאות באותו חודש, הממוצע לעסקה (מאותם נתונים) היה כ-0.45 מיליון דירהם ב-International City (שלב 1), כ-0.95 מיליון ב-JVC, כ-1.03 מיליון ב-Liwan, כ-1.89 מיליון בביזנס ביי וכ-2.75 מיליון בדובאי מרינה.
הממוצע הכללי מושפע מעסקאות יקרות במיוחד, ולכן הוא לא המחיר של דירה טיפוסית. הדירהם צמוד לדולר: דולר אחד שווה 3.6725 דירהם.
כל העלויות בקנייה, בטבלה אחת
| עלות | כמה | מתי ולמי |
|---|---|---|
| דמי רישום ל-DLD | 4% ממחיר העסקה | בהעברת הבעלות בדירה מוכנה, או ברישום החוזה ב-Oqood בדירה על הנייר. לפי DLD, 2% על הקונה ו-2% על המוכר. בפועל, ההסכם בין הצדדים מטיל בדרך כלל את כל ה-4% על הקונה |
| משרד נאמן הרישום (Trustee) | 4,200 דירהם לנכס מ-500 אלף ומעלה, 2,100 מתחת ל-500 אלף | דירה מוכנה, ביום ההעברה |
| תעודת בעלות (Title Deed) ותשריט | כ-520 עד 580 דירהם בסך הכל | דירה מוכנה, ביום ההעברה |
| דמי רישום ומנהלה של היזם | משתנים מיזם ליזם | דירה על הנייר. בקשו פירוט בכתב לפני התשלום הראשון |
| עמלת סוכן נדל״ן | נהוג 2% ועוד 5% מע״מ על העמלה (מנהג בשוק, לא תעריף בחוק) | בעיקר בדירה מוכנה. בקנייה ישירה מהיזם הקונה בדרך כלל לא משלם עמלה |
| אישור היזם (NOC) | בדרך כלל 500 עד 5,000 דירהם ועוד מע״מ | דירה מוכנה. בדרך כלל המוכר משלם. בדקו בהסכם |
| עלויות משכנתא, אם יש | רישום: 0.25% מההלוואה ועוד כ-290 דירהם. שמאות: כ-2,500 עד 3,500. עמלת בנק: עד כ-1% מההלוואה ועוד מע״מ | מול הבנק ומול DLD |
דוגמה 1: דירה מוכנה במיליון דירהם, בלי משכנתא
| עלות | בלי סוכן | דרך סוכן |
|---|---|---|
| DLD 4% | 40,000 | 40,000 |
| נאמן רישום | 4,200 | 4,200 |
| תעודת בעלות ותשריט (בערך) | 580 | 580 |
| עמלת סוכן 2% + מע״מ | — | 21,000 |
| סך הכל מעבר למחיר | 44,780 (כ-4.5%) | 65,780 (כ-6.6%) |
לא כולל NOC, שבדרך כלל משלם המוכר, ולא כולל פיקדון חשמל ומים.
דוגמה 2: דירה על הנייר במיליון דירהם
בדירה על הנייר משלמים מקדמה לפי תוכנית התשלומים של היזם, בדרך כלל 10% עד 20% ממחיר הדירה. בנוסף משלמים בתחילת הדרך את ה-4% ל-DLD, כלומר 40,000 דירהם, ואת דמי הרישום של היזם.
למשל, עם מקדמה של 20%, צריך בהתחלה כ-240,000 דירהם, ועוד דמי הרישום של היזם. את היתרה משלמים לפי התוכנית: חלק במהלך הבנייה, ולפעמים גם אחרי המסירה.
אם לוקחים משכנתא
- לתושבי חוץ, הבנקים מממנים בדרך כלל עד 50%–60% משווי דירה מוכנה, ובדירה על הנייר עד כ-50%. זה תלוי בבנק, בהכנסה ובנכס.
- את עלויות הרכישה (DLD, נאמן ועמלות) משלמים מהון עצמי. הבנק לא מממן אותן.
- דוגמה להלוואה של 500,000 דירהם: רישום משכנתא כ-1,540 דירהם, שמאות כ-3,000, ועמלת בנק של עד 5,250 כולל מע״מ. כלומר עוד כ-1% ממחיר הדירה. אם המשכנתא לא נרשמת באותה פגישה של ההעברה, ייתכן תשלום נוסף למשרד הנאמן.
מה משלמים אחרי הקנייה
- דמי ניהול לבניין (Service Charges): תשלום שנתי לפי גודל הדירה ברגל רבוע. לכל בניין יש סכום מאושר במדד של DLD, ואפשר לבדוק אותו לפני שקונים.
- חשמל ומים (DEWA): פתיחת חשבון, פיקדון של 2,000 דירהם לדירה (מוחזר בסוף), ודמי חיבור קטנים.
- אם משכירים: הסכם השכירות נרשם במערכת Ejari. ניהול ההשכרה והתחזוקה לפי ההסכם שלכם.
- מיסים בדובאי: אין מס רכוש שנתי, והאמירויות לא גובות מס הכנסה מיחידים על שכירות. אם הנכס מוחזק דרך חברה, ייתכן מס חברות. מי שגר בדירה משלם לעירייה דמי דיור בחשבון ה-DEWA: 5% מדמי השכירות השנתיים, או מערך השכירות המוערך כשהבעלים גר בדירה.
- מיסים בארץ: אם אתם תושבי מס בארץ, ייתכן שתצטרכו לדווח ולשלם מס בארץ על השכירות ועל רווח ממכירה, גם אם בדובאי אין מס. כדאי לבדוק את זה עם יועץ מס לפני הקנייה.
האם קניית דירה נותנת ויזה?
- גולדן ויזה ל-10 שנים: נכס אחד או כמה נכסים בשווי כולל של 2 מיליון דירהם לפחות. גם דירה על הנייר ודירה במשכנתא יכולות להתאים, בתנאים. בבעלות משותפת, החלק שלכם לבד צריך להיות שווה 2 מיליון דירהם לפחות. ההחלטה הסופית בידי הרשויות.
- ויזת משקיע לשנתיים: מאפריל 2026 אין יותר מחיר מינימלי של 750,000 דירהם למי שהבעלים היחיד של הנכס. בבעלות משותפת, החלק של כל שותף צריך להיות שווה 400,000 דירהם לפחות. נדרשת תעודת בעלות מדובאי, ובנכס במשכנתא או בתשלומים יש תנאים נוספים.
מה זה אומר למשקיע מהארץ
- תכננו במזומן עוד 4% עד 7% מעל מחיר הדירה, ועוד כ-1% אם יש משכנתא.
- בהעברת סכום גדול, עמלות ההעברה והפרשי השער יכולים להגיע לסכום משמעותי. השוו בין הבנק לבין פלטפורמות העברה לפני שמעבירים.
- בדירה על הנייר: בקשו מהיזם את כל העלויות בכתב, וודאו שהחוזה נרשם ב-Oqood של DLD.
- בדירה מוכנה: בדקו את דמי הניהול של הבניין ואת ה-NOC לפני החתימה.
- לא חייבים להגיע לדובאי. אפשר לחתום ולהעביר בעלות בייפוי כוח נוטריוני, מאושר לשימוש באמירויות ומתורגם לערבית.
שאלות נפוצות
מי משלם את ה-4% ל-DLD?
לפי DLD, 2% על הקונה ו-2% על המוכר. בפועל, ברוב העסקאות ההסכם קובע שהקונה משלם את כל ה-4%.
כמה עולה בסך הכל דירה מוכנה של מיליון דירהם?
לפי הדוגמה למעלה, בלי משכנתא: בין כ-1,044,780 ל-1,065,780 דירהם, תלוי אם יש סוכן.
האם הבנק מממן גם את העלויות?
לא. את דמי DLD, הנאמן והעמלות משלמים מהון עצמי.
האם יש מס שנתי על דירה בדובאי?
אין מס רכוש שנתי. בעלי הדירה משלמים דמי ניהול שנתיים לבניין, ומי שגר בדירה משלם לעירייה דמי דיור בחשבון ה-DEWA.
האם קניית דירה בדובאי נותנת ויזה?
כן. נכס בשווי 2 מיליון דירהם ומעלה מאפשר להגיש בקשה לגולדן ויזה ל-10 שנים, ויש גם ויזת משקיע לשנתיים.
אפשר לקנות בלי להגיע לדובאי?
כן. את רוב התהליך עושים מרחוק, ואת ההעברה אפשר לבצע בייפוי כוח.
רוצים חישוב לדירה שאתם בודקים?
שלחו לנו את פרטי הנכס בוואטסאפ, ואברהים אגבריה, רו״ח, והצוות יכינו לכם פירוט עלויות מלא, בלי התחייבות.
שלחו לנו בוואטסאפמקורות: DLD – רישום מכירה ותעריפים, Arabian Business – מכירות דירות מוכנות, אוקטובר 2026, Khaleej Times – ויזת משקיע לשנתיים, Arabian Business – גולדן ויזה דרך נדל״ן, DLD – מדד דמי השירות, Khaleej Times – מימון דמי DLD, Bayut – דמי הדיור של העירייה, Khaleej Times – קנייה מרחוק, PwC – מיסוי אישי באמירויות.